【大河财立方记者赖苏婷北京报道】我国租购并举住房新制度将得到进一步完善。
近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号）（以下简称《意见》）。
《意见》共17条，主要包括加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等内容。征求意见稿于2023年2月发布。
“《意见》的正式发布标志着我国住房租赁金融支持体系进一步完善。”中指研究院研究副总监徐跃进告诉大河财立方记者，“‘租购并举’是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。《意见》进一步加强了对住房租赁市场的金融支持力度，有利于拓宽住房租赁企业的融资渠道，降低融资成本，使得租赁住房项目更能够‘算得过来账’，从而提升住房租赁企业的投资运营积极性，促进住房租赁市场快速健康发展。”
专家：政策有诸多创新点
“《意见》中有许多政策创新点。”广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉在接受大河财立方记者采访时表示。
他分析，在关于创新住房租赁信贷产品方面，针对租赁开发“批量购买后租赁、改造和长期运营和前期投入较大，资金期限错配的特征”，在银行信贷产品上，创新提出了住房租赁开发建设贷款（期限一般为3年，最长不超过5年），租赁团体购房贷款（期限最长不超过30年），自有产权的租赁经营性贷款（期限最长不超过20年），存量改造和统租的经营性贷款等，契合租赁经营的投资模式和运营周期。
在拓宽多元融资渠道方面，提出了支持金融机构发行金融债券，增强金融机构的可贷能力，专项用于租赁住房建设、购买和运营；将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券；发行REITs用于租赁企业持有运营长期租赁住房，盘活存量物业资产，并支持份额交易流通；专业资产管理机构持有基金份额，投资租赁企业等。
与此同时，在建立适宜租赁经营特征的风控模式方面，规定了应以租金收入作为第一还款来源（而不是以抵押物），比如建立对租赁企业进行运营管理、财务状况、资金用途等监控基础上的横向判断和投资准入模式。这意味着，金融产品体系和风控体系都将针对租赁业务特征进行创新。
住房租赁项目可投资性将得到增强
业内人士认为，当前《意见》内容将进一步落实完善租购并举住房新制度。
徐跃进分析，与征求意见稿相比，《意见》做了多处修改与完善，主要包括：将征求意见稿中的“租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%”修改为“租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求”。
根据此前国务院的相关规定，社会民生等领域的补短板基础设施项目可适当降低项目最低资本金比例，据此推测，租赁住房项目资本金比例可能可低于20%。
此外，还将征求意见稿中“可用于置换物业前期开发建设贷款”修改为“对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目，住房租赁经营性贷款可用于置换项目前期的住房租赁开发建设贷款”。
商业银行在发放住房租赁开发建设贷款时，可同时签订住房租赁经营性贷款合同，与借款人约定后续住房租赁经营性贷款的发放接续条件，将住房租赁经营性贷款纳入住房租赁开发建设贷款的还款资金来源。对贷款置换的操作方式进一步明确，更便于政策的落地执行。
李宇嘉表示，中央金融工作会议以后，金融供给侧结构性改革加速，将通过多层次、全链条的金融扶持，提供规模足够、成本低廉的资金，用于提高租赁投资的收益回报预期。
他预计，未来随着住房开始回归居住属性、民生属性，国家更加强调租购并举、保障性住房租赁、三大工程等，加大相关金融的扶持力度。
“住房租赁投资‘低收益率、不受待见’局面会缓解。未来，住房租赁项目将是类似于固定收益产品，即风险较低、收益有保障、现金流持续的投资品种。因此，未来住房租赁项目将进入多方资金‘可投资’的视野，《意见》中涉及的各项金融支持将开始渐次落地。”李宇嘉说。
